Werner Jüngling (2. v.li.) lässt sich in der Runde mit Stadtmarketingchefin Andrea Weber, Jörg Diemer vom Bauamt, Bauamtsleiter Holger Enzel, Bürgermeister Günter Maibach und Projektplaner Thomas Müller von der Terramag GmbH (von links). (Foto: Weber-Stoppacher)

Bruchköbel

Bruchköbeler Innenstadtumbau: Ein Bürger fragt nach

Bruchköbel. Als lokalpolitisch interessierter Bruchköbeler ist Werner Jüngling bei fast allen Parlamentssitzungen dabei. Auf Initiative des HA konnte er jetzt bei den Planern der neuen Innenstadt seine Fragen loswerden

Fragen und Antworten protokollierte HA-Redakteur Holger Weber

In der Sondersitzung des Bruchköbeler Stadtparlaments werden am 16. Januar von den Stadtplanern Fragen zum Innenstadtumbau beantwortet. Bürger dürfen in der öffentlichen Sitzung zwar auf den Zuschauerrängen Platz nehmen, ein Rederecht haben sie allerdings nicht. Der HA hat aus diesem Grund vorab ein Treffen zwischen Werner Jüngling, einem gut informierten Bürger, und den Stadtplanern arrangiert.

Stellvertretend für viele andere Interessierte konnte der 67-Jährige bei einem der wöchentlich stattfindenden Treffen der Stadtplanungsgruppe seine Fragen loswerden. Zweieinhalb Stunden diskutierte Jüngling, einer der Aktivposten des Bruchköbeler Politikforums auf Facebook, mit Projektplaner Thomas Müller, Bürgermeister Günter Maibach, Stadtmarketingschefin Andrea Weber sowie Holger Enzel, Björn Schutt und Jörg Diemer vom Bruchköbeler Bauamt.

In der Öffentlichkeit werden verschiedene Angaben über die Baukosten gemacht. Können Sie noch einmal genau darlegen, wie sich die Kosten für das Stadthaus und die Außenanlage darstellen.

Müller: „Wir haben zwei Zusammenstellungen. Zum einen die Entwurfs-Kostenberechnungen aus den Architektenplanungen, die erstmals so konkret sind, dass man die einzelnen Gewerke rechnen kann: von der technischen Gebäudeausrüstung über das Bauwerk an sich und die Gründung. Enthalten sind darin auch das Mobiliars sowie die Nebenkosten wie zum Beispiel Baugenehmigungsgebühren oder Vermessungskosten etc. Hier haben wir errechnet, dass wir bei insgesamt 25,8 Millionen Euro liegen. Darin sind die Investitionen für den Umbau der Hauptstraße, der wegen der Abfahrt zur Tiefgarage zwingend ist, sowie den ohnehin sanierungsbedürftigen Inneren Ring schon enthalten. Wenn man die geplanten Erlöse aus den Grundstücksverkäufen abzieht, kommt man bei den knapp 23,4 Millionen Euro raus, die wir auch der Politik genannt haben. Die Summe entspricht einer Kostensteigerung von rund 3,3 Millionen im Vergleich zu den ursprünglichen Berechnungen.“

Sind da auch schon die Planungskosten drin, die bisher angefallen sind?

Müller: „Diese Summe bezieht sich auf die Frage: Was müssen wir investiv in den nächsten Jahren ausgeben, um die neue Stadtmitte fertigzustellen. Im Haushalt werden sie noch andere Zahlen finden: Beispielsweise die Vorleistungen, die im Vorjahr bereits beschlossen und bezahlt worden sind oder die Mietansätze für das Ersatzrathaus in Erlensee.“

Mit welchem Instrument wird das Projekt-Controlling vorgenommen, um Kosten und Termine einzuhalten?

Müller: „Wir sind ja noch in der Planungsphase. Über ein kaufmännisches Controlling durch eine unabhängige Instanz muss man sprechen, wenn man sich entschieden hat, das Projekt zu bauen. Aber da bin ich bei Ihnen: Da ist jeder Euro gut investiertes Geld.“

Maibach: „Bei allen Projekten wird und wurde ein solches Controlling durchgeführt: Sei es die Kirlebrücke, die Kreisel oder auch das Bahnhofsumfeld. Bei den Projekten sind wir immer innerhalb des Budgets geblieben.“

Wird die Tiefgarage komplett von der Stadt gebaut oder zumindest zu einem Teil von einem Investor?

Müller: „Die Tiefgarage ist nach wie vor in zwei Bauteile konzipiert. Der Teil unter dem künftigen Stadthaus wird von der Stadt gebaut, der zweite Bauteil, der später daran anschließen soll, wird von einem privaten Investor gebaut werden. Einzige Überschneidung sind gewisse Planungsleistungen, die gewährleisten, dass beide Teile später auch zusammenpassen. Die müssen jetzt schon vorgenommen werden.“

Gibt es schon einen privaten Investor, der dafür in Frage käme, oder vielleicht sogar schon eine Absichtserklärung, einen sogenannten Letter of Intent?

Müller: „Eines vorweg: Wir bewegen uns da immer in einem gewissen Zwiespalt. Wir haben gegenüber Investoren ein Vertraulichkeitsgebot und gleichzeitig den Anspruch, der Bürgerschaft gegenüber so transparent wie möglich zu sein. Aber kommen wir zur Frage der Verträge: Es kann zu diesem Zeitpunkt noch keine festen Verträge geben. Das hat zwei Gründe: Erstens müssen wir zunächst einmal klar definieren, was der Investor tun soll. Dafür muss die Planung des Stadthauses und der Tiefgarage klar sein. Der zweite Grund betrifft vergaberechtliche Belange. Wenn wir öffentliche Grundstücke verkaufen, können wir nicht mit dem Erstbesten einen Letter of Intent darüber schließen, sondern müssen, nachdem die Stadtverordneten dazu ein Mandat erteilt haben, die Grundstücke einem Vergabeverfahren zuführen. Wir haben allerdings ein Markterkundungsverfahren durchgeführt, in dem wir unsere Pläne kundgetan haben.“

Mit welchem Ergebnis?

Müller: „Sowohl von gewerblichen Wohnbauentwicklern als auch von Betreibern wie Rewe kamen klare Signale: Lieber gestern als morgen!“

Maibach: „Rewe hat uns gegenüber gesagt: Wenn wir keinen Investor finden, bauen sie das Projekt auch selbst. Eine klare Aussage.“

Schutt: „Zudem wird der Bau einer Tiefgarage von Rewe eindeutig bevorzugt.“

Die Tiefgarage ist allerdings ein Kostentreiber.

Müller: „Klar, die Tiefgarage ist ein kostenintensives Bauwerk. Der Baugrund trägt da auch seinen Anteil zu bei. Beim Lesen des Baugrundgutachtens wird aber eines deutlich: Es ist mitnichten so, dass man ohne Tiefgarage alle Probleme los wäre. Wenn sie das Gebäude ohne Tiefgarage gründen, haben sie eine ungleich höhere Schwierigkeit die Trag- und Standfestigkeit zu sichern. Die Tiefgarage ist nicht nur ein Parkhaus, sie ist auch ein Gründungsbauwerk. Man kann deshalb nicht einfach die Unterscheidung vornehmen, was dass Stadthaus mit und ohne Tiefgarage kostet. Dazu müssten sie zwei komplett unterschiedliche Planungen machen. Die Differenz wäre bei weitem nicht so hoch, weil sie für die Gründung einen erheblichen Aufwand betreiben müssten. Deswegen ist es falsch, zu sagen, allein die Tiefgarage ist der kostentreibende Faktor. Keine Frage: Ich könnte dieses Stadthaus um einiges günstiger bauen. Aber dann müsste ich mir eine andere Stelle suchen.“

Ein Parkdeck auf dem neuen Rewemarkt hätte aber auch den Vorteil, dass es die Bauzeit insgesamt verkürzen würde. Denn die riesige Baugrube ist ja sehr aufwändig.

Müller: „Da sprechen wir von ein paar Monaten. Aber soll das am Ende relevant sein bei der Entscheidung, ob man eine Tiefgarage baut?“

Schutt: „Fünf Jahre Bauzeit klingen jetzt viel. Letztlich sind es aber mehrere Bauabschnitte. Beim Stadthaus reden wir von zwei Jahren.“

Müller: „Der ganze Zeitplan ist von den politischen Zielvorgaben bestimmt. Das heißt, der Abriss des Bürgerhauses soll erst erfolgen, wenn das Stadthaus vollständig funktionsfähig ist. Zudem müssen wir immer eine ausreichende Zahl von Parkplätzen in Nutzung halten. Wir können also nicht alles freiräumen und dann neu bauen. Wir müssen die Belange der Händler ernstnehmen, die sagen: Nehmt uns nicht alle Parkplätze weg. Aber im Wesentlichen müssen die Entscheidungen darüber in der Stadtverordnetenversammlung getroffen werden, die Mandatsträger geben den Rhythmus vor. Und das ist momentan die Hautbelastung des Projektfortschritts.“

Die Anwohner des Hochhauses fürchten die Tiefe der Baugrube und die Stabilität ihrer eigenen vier Wände.

Schutt: „Die Angst ist da, weil sie die Situation nicht beurteilen können. Da hieß es ursprünglich, die Baugrube werde acht Meter tief. In Wirklichkeit sind es nur 4,50 Meter. Wir betreiben seit Jahrzehnten innerstädtisch Kanalbaumaßnahmen in der gleichen Tiefenordnung. Unter gleichen Rahmenbedingungen.“

Ein Investor möchte doch normalerweise auf geringer Fläche möglichst viel Wohnraum schaffen. Schreckt es keinen Investor ab, dass auf der 5000 Quadratmeter großen Rewe-Fläche nur ein Erdgeschoss geplant ist? Darüber könnten doch weitere Frequenzbringer, etwa Büros, gebaut werden.

Müller: „Zunächst geht es um städtebauliche Aspekte. Das neue Gebäude muss sich später in das Umfeld ansprechend einfügen. Bei dem Rewemarkt gibt es allerdings keinen Ausschluss, der verhindert, auf dem Dach etwas zu machen. Der Bebauungsplan regelt im Moment nur eine Absoluthöhe. Wir haben sogar theoretisch die Möglichkeit offen gelassen, auf dem Dach Parkflächen zu schaffen. Dann muss man aber die verkehrlichen Probleme lösen, denn die Autos müssen ja irgendwie aufs Dach kommen. Das halten wir für schwierig. Von Rewe wurde uns gesagt, dass an einer Parknutzung über dem Markt kein Interesse besteht, weil der Kunde das Parken auf dem Dach nicht so gut annimmt wie das Parken in einem Tiefgeschoss, welches man deutlich besser mit komfortablen Rollbändern an den Markt anbinden kann.“

Gibt es einen Plan B für den Fall, dass Sie am Ende keine Investoren für den Markt sowie das Wohn- und Gewerbegebäude finden?

Müller: „Die Stadt darf nur im Rahmen ihrer kommunalen Aufgaben tätig werden. Dazu zählt kein Vollversorger wie Rewe und auch kein Wohnhaus. Die Eigenrealisierung kommt nur für das Stadthaus in Frage. Das ist Plan A. Plan B wäre eine Realisierung nur mit privaten Investoren. Dann muss man aber auch ehrlicherweise sagen, dass dann die von der Lenkungsgruppe erarbeiteten Ziele, die man sich gesetzt hatte, größtenteils über Bord geworfen werden: Ich nenne das soziale Miteinander, die neue Stadtmitte als Treffpunkt. Beides steht und fällt mit der Freiflächen- und Aufenthaltsqualität der neuen Räume. Bei einer reinen Investorenlösung müssten sich diese Ziele deutlich stärker den renditeorientierten Belangen unterordnen.“

Maibach: „Wir bekämen dann einen zweiten Kinzigbogen oder eine Neue Mitte nach Vorbild von Nidderau mit den üblichen Geschäften.“

Müller: „Man könnte natürlich auch auf die Tiefgarage verzichten und im Bereich Jahnstraße ein oberirdisches Parkhaus bauen. Das würde aber neue Probleme schaffen. Und eines ist auch klar: Kein Kunde toleriert einen zu großen Abstand, das heißt einen weiten Fußweg zum Rewemarkt. Man kann auch auf dem Dach des Rewes parken, doch dann müsste man Bereiche, die nach aktuellem Plan für Aufenthaltsqualität sorgen sollen, für eine Zufahrtsstraße opfern. Es gibt viele Pläne B, aber die Ziele der Lenkungsgruppe müssten größtenteils einkassiert werden.“

Durch den Verlust des Senioren- und Jugendzentrums verlieren beide Gruppen ihre feste Heimat. Wie wollen Sie Alternativen schaffen?

Müller: „Wenn man das Bürgerbüro hinzunimmt, ist das Erdgeschoss eigentlich zu 100 Prozent für die öffentliche Nutzung ausgelegt.“

Diemer: „Die festen Bereiche für die Jugendlichen sollen nach Absprache mit dem zuständigen Dezernenten nicht im Stadthaus integriert werden. Da werden gerade Alternativen erarbeitet. Nichtsdestotrotz können im Stadthaus Veranstaltungen stattfinden, die auch für die Jugend gedacht sind.“

Maibach: „Es besteht kein Zweifel, dass wir für die Jugend etwas anbieten wollen. Das ist ja auch ein Auftrag, den wir vom Parlament erhalten haben.“

Müller: Alle diejenigen, die jetzt nicht das eher Abgeschiedene, etwas Alternative suchen, die kriegen wir mindestens gleichwertig im Stadthaus unter. Ich glaube aber nicht, dass sich die Jugend vom eher transparenten, modernen Raumangebot des Stadthauses angesprochen fühlt.“

Warum soll die Ein- und Ausfahrt zur Tiefgarage zur Hauptstraße hin gebaut werden. Ich habe das Gefühl, dass heute die Ein- und Ausfahrt zum Parkplatz am Inneren Ring kein so großes Problem darstellt und die Erweiterung der Hauptstraße ein weiterer erheblicher Kostenfaktor ist. Immerhin schlägt der Straßenumbau und die Brückenerweiterung über den Krebsbach mit rund 2,5 Millionen Euro zu Buche.

Schutt: „Legt man die Ergebnisse mehrerer Verkehrsuntersuchungen zugrunde, würde sich die Verkehrssituation auf der Hauptstraße dadurch nicht verschlechtern. Die 2,5 Millionen hatten wir mal so angesetzt. Nach der aktuellen Berechnung sind es nur noch zwei Millionen Euro. Darin enthalten sind460 000 Euro für die Gehweg- und Fahrbahnanpassung, 720 000 Euro für den Brückenbau, 690 000 Euro für den Inneren Ring und 130 000 für den Verbindungsweg entlang des Krebsbachs. Wir haben also zusätzliche Verkehrsräume hinzugenommen, weil sie aus unserer Sicht zu dem Gesamtprojekt zählen, um die Innenstadt aufzuwerten. Mit dem Stadthaus sind sie nur indirekt verbunden, hätten aber ohnehin zu einem späteren Zeitpunkt gemacht werden müssen. Der Innere Ring ist baulich desolat.“

Müller: "Der Innere Ring ist heute aufgrund der Verkehrsbelastung eine Barriere zwischen Altstadt und Neuer Stadtmitte, wobei ein Großteil des Verkehrs ausschließlich durch den Zielverkehr zum Rewe und dem Parkdeck entsteht. Führt man diesen Zielverkehr bereits in der Hauptstraße ab, kann man den Inneren Ring spürbar entlasten.“

Weber: „Dies wäre auch sinnvoll, weil nach der jetzigen Planung eine neue fußläufige Achse zwischen Köhlergasse und Jahnstraße entsteht. Das ist eine der großen Verbesserungen, die durch das Konzept erzielt wird.“

Dadurch nimmt der Verkehr auf der Hauptstraße jedoch weiterhin zu.

Schutt: „Das ist so. Aber Untersuchungen haben ergeben, dass die Verkehrsknotenpunkte diese zusätzliche Belastung verkraften. Im Ergebnis ist festzuhalten, dass die Verlagerung des Verkehrs und das zusätzliche Wohnbauprojekt an der Stelle des Bürgerhauses zu keiner Verschlechterung der Verkehrsqualität führen werden.“

Aber laut Verkehrsgutachten ist der Verkehrsfluss bereits jetzt nur befriedigend oder ausreichend. Wenn dann noch zusätzlich Verkehr durch den Fliegerhorst in Erlensee generiert wird, fürchten viele Bürger den Kollaps .

Müller: „Man muss diese Logik der Verkehrsgutachten und die Einstufungen ,ausreichend' und ,befriedigend' richtig einordnen. Sie sind nicht mit Schulnoten zu vergleichen. Überall wo Bauvorhaben anstehen, werden Knotenpunktberechnungen gemacht. Diese Klassifizierung mittel/ausreichend ist eigentlich ganz typisch für einen innerörtlichen Verkehrsknotenpunkt im Bestand.“

Die Parkplätze in der Innenstadt reichen jetzt schon nicht aus und werden durch den Stadtumbau noch knapper. Im besten Fall kommen wir durch die Tiefgarage auf 270 Plätze.

Müller: „Laut einer Untersuchung des Stadtmarketings werden 100 – und das sage ich mal als Außenstehender – also, eine unerträgliche hohe Anzahl von Stellplätzen von Dauerparkern belegt. Es kann doch niemand von einer Stadt verlangen, dass man ihm ein derart großes Dauerparkangebot in zentraler Lage vorhält. Gerade in einer Situation, in der ich eigentlich die Attraktivität und die Handelsbeziehungen in der Innenstadt stärken möchte. Für Dauerparker muss es auch zumutbar sein, fünf Minuten zu laufen. Das Zweite ist: Viele denken vor dem Hintergrund eines Spitzenereignisses. Ich fahre auf dem Markt am Markttag. Da nehme ich das Angebot und den Verkehr anders war, als wenn ich an einem normalen Tag komme. Einige fürchten, dass wenn im Saal des Stadthauses eine Veranstaltung mit 500 Leuten stattfindet, wir zu wenig Parkplätze haben. Das stimmt. Das ist aber überall so. Sie können eine Tiefgarage nicht auf ein, zwei Spitzenzeiten in der Woche, im Monat oder gar im Jahr ausrichten. Wenn demnächst irgendwann die letzten Besucher einer Veranstaltung im neuen Stadthaus auf Anhieb keinen Parkplatz mehr finden, dann ist das ein Luxusproblem. Dann würde ich sogar sagen, dann wir haben alles richtig gemacht.“

Viele Leute befürchten, dass sie nicht mal eben parken können, um eine schnelle Besorgung in der Stadt zu machen wie bisher.

Maibach: „Kurzzeitparkplätze vor dem Rewe sind ja geplant. Etwa 15. Aber generell muss man sagen, dass wir derzeitig schon ein gutes Parkplatz-Angebot haben und unsere Bürger sich nach dem Umbau dann ein bisschen umstellen müssen.“

Das neue Wohn- und Gewerbehaus an der Stelle des heutigen Bürgerhauses kann laut Bebauungsplan 50 Meter lang und bis zu 18 Meter hoch werden. Da blickt man von den Krebsbach-Kaskaden auf eine hohe Wand, wird förmlich erschlagen.

Müller: „Da muss man auch ein wenig Mut zur Stadt haben. Sie leben hier in einer Stadt. Das ist ja keine Bauhöhe, die für eine Stadt untypisch ist. Sie haben aber einen Vorteil in Bruchköbel: Dadurch dass sie das Grundstück selbst verkaufen, haben sie die Möglichkeit, die Architektur zu steuern.“

Enzel: „Deswegen haben wir ja einen neuen Bebauungsplan aufgestellt, damit wir darauf einwirken können.“

Diemer: „Die Qualität der Bebauung soll auch Bestandteil der Bewertung der Angebote sein, die von den Investoren eingereicht werden.“

Ein weiterer Kritikpunkt der Bürger sind die im Entwurf sehr groß ausgefallenen Krebsbachkaskaden, die ja aus Gründen der Witterung nur maximal sieben Monate im Jahr genutzt werden können. Andere sehen darin eine Konkurrenz zum Freien Platz.

Müller: „Man überschätzt die Dimension dieses Platzes. Es ist ja auch so, dass man hier ein Problem zu einem Vorteil gemacht hat. Aufgrund der zwingend notwendigen Hochwasserschutzmaßnahmen hat die Ausweitung des Krebsbachs vor allem einen technischen Grund.“

Im Sommer steht das Wasser des Krebsbachs, dann sieht man ab und zu sogar ein paar Ratten herumspringen.

Müller: „Ich glaube beim Krebsbach macht es Sinn, die Detailplanung abzuwarten."

Schutt: „Sie haben insoweit Recht, dass es diese große blaue Fläche, die man im Video sieht, nicht geben wird. Es handelt sich um eine Retentionsfläche, die ausgestaltet werden muss.“

Maibach: „Ich wohne in unmittelbare Nähe zum Krebsbach. Je nach Witterung ist das Wasser einigermaßen klar und Fische sind auch zu sehen.“

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